O prefeito Sandro Mabel anunciou, nesta terça-feira (1º/9), em solenidade no Paço Municipal, a proposta de criação de Fundo de Investimento Imobiliário (FIIs) como novo instrumento para a gestão do patrimônio imobiliário de Goiânia. O modelo permite que imóveis públicos classificados como bens dominicais, que atendam aos critérios previstos no projeto e apresentem potencial de exploração econômica, sejam transferidos para um ou mais fundos mediante a integralização de cotas. A iniciativa tem como objetivo reduzir a ociosidade e os custos de manutenção dos imóveis, valorizar o patrimônio público e ampliar o potencial de geração de receitas para o município.
São considerados bens dominicais os imóveis pertencentes ao patrimônio público que não estão destinados, naquele momento, a uma finalidade pública específica. Podem ser terrenos, prédios ou lotes que estejam sem utilização direta por um serviço público ou que tenham sido desafetados.
A proposta foi formalizada em Projeto de Lei encaminhado pelo prefeito à Câmara Municipal de Goiânia. O texto autoriza o município a alienar e transferir bens imóveis dominicais para a constituição de FIIs, desde que sejam cumpridos requisitos como avaliação prévia, motivação administrativa, demonstração de vantajosidade econômica e, quando necessário, plano de desafetação que garanta a continuidade, substituição ou realocação de eventual serviço público.
De acordo com Sandro Mabel, o funcionamento do modelo começa pela identificação de um imóvel com potencial, seguida de avaliação e estudos técnicos. Depois, o ativo poderá ser integralizado no fundo, e o município receberá cotas correspondentes. A partir daí, o fundo poderá buscar formas de exploração econômica e valorização do ativo, conforme sua regulamentação.
“A prefeitura lança um fundo imobiliário, contrata um gestor experiente de fundo, uma empresa gestora de fundos imobiliários, através de uma licitação com cláusulas bem pesadas para que a empresa realmente tenha condições de poder fazer a gestão. Em volta do Paço, por exemplo, temos uma série de imóveis que não têm utilidade e valem muito dinheiro”, afirma.
Segundo ele, esses imóveis seriam colocados no fundo, que ficaria responsável por buscar um negócio ideal para o imóvel. “Ao invés de ter um terreno, vai ter um prédio junto com quem construiu e o imóvel passa a valer duas, três vezes mais do que valia antes da construção. Vai gerar renda, vai gerar aluguel e os valores serão utilizados para pagar a Previdência Municipal e com o tempo, um fundo para a habitação”, revela o prefeito.
“Nós tiramos quase R$ 500 milhões por ano que a gente incorpora na Previdência para cobrir o déficit que ela tem. Ao invés de fazermos isso, vamos pegar esses R$ 500 milhões e aplicar em escolas, em saúde, colocando esses imóveis inservíveis para poder virar negócio”.
A proposta estabelece ainda uma salvaguarda para garantir o controle público. O Município de Goiânia deverá manter, direta ou indiretamente, a maioria das cotas de cada fundo, sendo vedada a perda do controle municipal majoritário sem autorização legislativa específica.
Análise
A inclusão de cada imóvel no fundo dependerá de uma série de análises. Entre os critérios previstos estão a comprovação da dominialidade, avaliação prévia, regularidade registral, análises urbanística e ambiental, liquidez e demonstração de vantajosidade econômica. Também deverá ser considerado o interesse público.
O projeto determina que nenhum imóvel seja integralizado sem relatório favorável das diligências e da análise de vantajosidade econômica. Também estão previstos estudos técnicos, jurídicos, ambientais, urbanísticos, tributários e econômico-financeiros para verificar a viabilidade de cada operação.
A incorporação dos imóveis será gradual, por fases ou etapas sucessivas. A medida dependerá da conclusão favorável das análises, da viabilidade econômico-financeira de cada ativo e da capacidade de absorção do mercado imobiliário.
Transparência e governança
A estrutura dos fundos deverá seguir a regulamentação da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e adotar regime de responsabilidade limitada. O projeto também prevê mecanismos de governança, transparência, prestação de contas, segregação de funções e responsabilização dos prestadores de serviços.
Os imóveis que poderão ser destinados aos FIIs deverão ser relacionados individualmente em decreto do Poder Executivo. Para cada ativo, deverão constar informações como identificação do imóvel, matrícula, localização, área, titularidade, avaliação prévia, motivação administrativa, análise de regularidade e demonstração de vantajosidade econômica e interesse público.
Segundo a justificativa encaminhada à Câmara, a proposta não representa uma autorização indiscriminada para a alienação de imóveis públicos. O projeto restringe a medida aos bens dominicais e exige análise individualizada de cada ativo antes de sua integralização no fundo.
GoiâniaPrev
Pelo projeto, a Prefeitura de Goiânia pode utilizar o modelo como instrumento de modernização da política de investimentos previdenciários do município. A proposta prevê a possibilidade de uma gestão mista do Regime Próprio de Previdência Social (RPPS), com ampliação da capacidade de geração de receitas e maior previsibilidade para o GoiâniaPrev.
Entre os objetivos apresentados estão a criação de receita acessória, o incremento da gestão dos ativos e do patrimônio imobiliário, a redução da ociosidade e dos gastos relacionados aos imóveis e a ampliação das garantias e das projeções para o cálculo atuarial dos aposentados. A apresentação também relaciona o modelo ao enfrentamento do passivo do GoiâniaPrev, estimado em R$ 12 bilhões.
